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　　中國網地產訊 8月31日，住房和城鄉建設部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。通知提出，嚴格控制大規模拆除；嚴格控制大規模增建。確保住房租賃市場供需平穩。不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。　　以下為全文：　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，北京市住房和城鄉建設委、規劃和自然資源委、城市管理委、水務局、交通委、園林綠化局、城市管理綜合行政執法局，天津市住房和城鄉建設委、規劃和自然資源局、城市管理委、水務局，上海市住房和城鄉建設管理委、規劃和自然資源局、綠化和市容管理局、水務局，重慶市住房和城鄉建設委、規劃和自然資源局、城市管理局，新疆生產建設兵團住房和城鄉建設局，海南省自然資源和規劃廳、水務廳：　　實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規劃《綱要》明確的重大工程項目。實施城市更新行動要順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。近期，各地積極推動實施城市更新行動，但有些地方出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式、大拆大建、急功近利的傾向，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房價，增加生活成本，產生了新的城市問題。為積極穩妥實施城市更新行動，防止大拆大建問題，現將有關要求通知如下：　　一、堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣　?。ㄒ唬﹪栏窨刂拼笠幠２鸪３`法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。倡導利用存量資源，鼓勵對既有建筑保留修繕加固，改善設施設備，提高安全性、適用性和節能水平。對擬拆除的建筑，應按照相關規定，加強評估論證，公開征求意見，嚴格履行報批程序。　　（二）嚴格控制大規模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大于2。在確保安全的前提下，允許適當增加建筑面積用于住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。鼓勵探索區域建設規模統籌，加強過密地區功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，提高城市宜居度。　?。ㄈ﹪栏窨刂拼笠幠０徇w。不大規模、強制性搬遷居民，不改變社會結構，不割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。踐行美好環境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社區治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，共建共治共享美好家園。　?。ㄋ模┐_保住房租賃市場供需平穩。不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。　　二、堅持應留盡留，全力保留城市記憶　?。ㄒ唬┍Ａ衾眉扔薪ㄖ?。不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、長期閑置。對擬實施城市更新的區域，要及時開展調查評估，梳理評測既有建筑狀況，明確應保留保護的建筑清單，未開展調查評估、未完成歷史文化街區劃定和歷史建筑確定工作的區域，不應實施城市更新。鼓勵在不變更土地使用性質和權屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強廠房、商場、辦公樓等既有建筑改造、修繕和利用。　　（二）保持老城格局尺度。不破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。鼓勵采用“繡花”功夫，對舊廠區、舊商業區、舊居住區等進行修補、織補式更新，嚴格控制建筑高度，最大限度保留老城區具有特色的格局和肌理。　?。ㄈ┭永m城市特色風貌。不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉土特點的現有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴禁建筑抄襲、模仿、山寨行為。堅持低影響的更新建設模式，保持老城區自然山水環境，保護古樹、古橋、古井等歷史遺存。鼓勵采用當地建筑材料和形式，建設體現地域特征、民族特色和時代風貌的城市建筑。加強城市生態修復，留白增綠，保留城市特有的地域環境、文化特色、建筑風格等“基因”。　　三、堅持量力而行，穩妥推進改造提升　?。ㄒ唬┘訌娊y籌謀劃。不脫離地方實際，不頭痛醫頭、腳痛醫腳，杜絕運動式、盲目實施城市更新。加強工作統籌，堅持城市體檢評估先行，因地制宜、分類施策，合理確定城市更新重點、劃定城市更新單元。與相關規劃充分銜接，科學編制城市更新規劃和計劃，建立項目庫，明確實施時序，量力而行、久久為功。探索適用于城市更新的規劃、土地、財政、金融等政策，完善審批流程和標準規范，拓寬融資渠道，有效防范地方政府債務風險，堅決遏制新增隱性債務。嚴格執行棚戶區改造政策，不得以棚戶區改造名義開展城市更新。　?。ǘ┨剿骺沙掷m更新模式。不沿用過度房地產化的開發建設方式，不片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式，政府注重協調各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發展新業態、新場景、新功能。　?。ㄈ┘涌煅a足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財的政績工程、形象工程和面子工程。以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優先用于建設公共服務設施、市政基礎設施、防災安全設施、防洪排澇設施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能。鼓勵建設完整居住社區，完善社區配套設施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社區服務，營造無障礙環境，建設全齡友好型社區。　?。ㄋ模┨岣叱鞘邪踩g性。不“重地上輕地下”，不過度景觀化、亮化，不增加城市安全風險。開展城市市政基礎設施摸底調查，排查整治安全隱患，推動地面設施和地下市政基礎設施更新改造統一謀劃、協同建設。在城市綠化和環境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護、可持續的生態建設方式，優化豎向空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設。　　各地要不斷加強實踐總結，堅持底線思維，結合實際深化細化城市更新制度機制政策，積極探索推進城市更新，切實防止大拆大建問題。加強對各市（縣）工作的指導，督促對正在建設和已批待建的城市更新項目進行再評估，對涉及推倒重來、大拆大建的項目要徹底整改；督促試點城市進一步完善城市更新工作方案。我部將定期對各地城市更新工作情況和試點情況進行調研指導，及時研究協調解決難點問題，不斷完善相關政策，積極穩妥有序推進實施城市更新行動。　　住房和城鄉建設部　　2021年8月30日　?。ㄘ熑尉庉嫞簵铌辉溃?

　　8月10日，住建部發布通知，就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”）公開征求意見，征求意見截止時間是8月20日。　　意見稿提出，嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩。同時，強調保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續城市特色風貌。　　對此，業內人士認為，意見稿的目的是要規范城市更新行為，避免大拆大建帶來新的城市問題。這也意味著舊改終于告別了急風暴雨般的大拆大建，走向和風細雨般的城市更新?？梢灶A見，在意見稿的指引下，未來將實行以城市居民的真正需求為導向的城市更新模式。　　8月10日，住建部開始就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見。圖片來源/住建部官網　　“限拆令”防止城市更新變形走樣　　實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規劃綱要明確的重大工程項目。自2021年以來，各地進入城市更新的快速發展期。　　但是，城市更新行動在推進過程中，出現了繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。　　為此，住建部提出轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能。　　意見稿提出，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑；此外，嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大于2。　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是一劑“限拆令”。過去一些城市在城市更新中出現了激進和急功近利的做法，違背了城市更新的規律，引起了很多問題，包括導致租賃房源不足和租金上漲等現象，此次“限拆令”比較務實。　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，意見稿的核心內容是徹底告別大拆大建，轉向保留—利用—提升為主。這也意味著舊改終于告別了急風暴雨般的大拆大建，走向和風細雨般的城市更新。　　李宇嘉還表示，城市告別大拆大建，本質上也是告別房地產依賴，夯實“房住不炒”，此后，因拆遷導致的被動式住房需求爆棚，以及規劃概念和炒作導致的房價租金上漲，也就不存在了。　　房租年漲幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求　　值得關注的是，此次意見稿兼顧到了新市民、低收入群體的租住問題。　　意見稿強調，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。　　貝殼研究院高級分析師黃卉認為，當前老城區、城中村占據交通、教育、醫療等資源的優勢，并且城中村租金價格較低，住著大量的新市民、低收入困難群體。短期內大規模拆建會帶來租賃房源的下降，導致整個市場的房源供給承壓，增加租客的租住成本。而意見稿的這一提法有利于緩解階段性租賃房源供需不平衡問題，平抑租金價格水平，保障新市民、低收入困難群眾等的租住需求。　　意見稿強調，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。資料圖片　　此外，意見稿提出，不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系；要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。　　意見稿還強調，不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，同時保持老城格局尺度，不破壞傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。另外，要延續城市特色風貌，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象。　　“這是以城市居民居住為導向升級的城市更新模式?！秉S卉認為，城市更新的目的是優化城市功能、改造建筑物、保護歷史文化，最終提升城市居民的生活環境，而傳統的大規模拆建行為則可能會破壞城市獨特的風貌，打破居民原有的生活狀態，帶來居住成本的升高。　　愿景集團城區更新事業部總經理劉楚表示，從目前來看，意見稿既是對中央戰略決策的進一步深化、實化和細化，也是堅持問題導向、針對城市更新實踐中大拆大建等變形走樣問題提出的底線要求。意見稿通過嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續城市特色風貌等系統化舉措，讓城市更新的邊界更加清晰、方向更加明確、內容更加聚焦。　　城市更新由“開發方式”轉向“經營模式” 　　值得注意的是，意見稿著重強調加強統籌謀劃，目的是為了不忽視地方實際和居民意愿，改變此前頭痛醫頭、腳痛醫腳，運動式、盲目實施城市更新。與此同時，不沿用過度房地產化的開發建設方式、片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益，而是鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式。　　意見稿還要求，加快補足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財的政績工程和形象工程；以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求?！? 　　對此，劉楚認為，意見稿對政府、金融機構、企業等城市更新主要參與方提出了更高的要求，各方需要圍繞提質增效、高質量發展目標，共同打造一個漸進式、運營化、可持續性的城市更新完備體系。政府用好政策指揮棒，有效整合存量資源、規劃資源、土地資源、財稅資源、市場資源、文化資源等多種資源，完善組織機制和工作流程，指導培育一批規模化城市更新企業，為城市更新提供活力涌流的政策環境及法治保障。　　劉楚表示，對于社會資本來說，更為緊迫的是轉變發展理念，真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉軌，充分發揮企業的創新優勢和市場機制優勢，圍繞資金融通、項目策劃、規劃設計、建設施工、運營服務等關鍵環節增強自身核心能力，善于在發展新業態、新場景、新功能中打造“微利可持續”的商業模式，提供一體化推進的“全鏈條”和“全周期”服務。　　李宇嘉認為，在新的城市更新模式下，未來區域開發轉向區域運營后，公共服務短板全面補上，舊區避免了衰敗，住房功能配套更加齊全，存量住房供應有效提升，將會成為歷史文化烙印深厚、功能復合的新區域，這也是未來住房供給側改革的重要部分。　　“相信意見稿推出后，各地城市更新的具體操作有所轉變。尤其是大拆大建的模式會得到糾正，有助于后續城市更新行動的規范和健康發展?！眹儡S進表示。　　黃卉也認為，意見稿將優化和完善城市更新的規劃和行動，“相信意見稿出臺后，各地需要完善城市更新頂層規劃，穩步有效推進城市更新工作。升級后的城市更新模式，以城市居民的真正需求為導向，逐步完善城市功能，提升城市人居環境?！? 　?。ㄘ熑尉庉嫞和踱?

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